招商蛇口7.2亿落子大兴，楼面价2万/平方米搅动区域市场

7月22日，北京下半年土地市场启幕。招商蛇口以7.2亿元底价竞得大兴新城东组团DX00-0201-0209地块（简称“大兴新城地块”），成交楼面价约2万元/平方米。这是继6月高溢价拿下通州九棵树地块后，招商蛇口年内再次在京扩储。 值得注意的是，该地块楼面价比2公里外绿城新摘的朗月和风地块略低，两大品牌房企拿地时间相近、区位相邻、客群重叠，一场围绕大兴东组团的“贴身肉搏战”已拉开序幕。 中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块规模适中，结合容积率和限高，既可打造小高层与洋房组合，亦可全部规划为高层产品，产品定位灵活度高。 根据土地出让文件，该地块需配建老年活动站、助残中心、室内体育设施、社区文化设施等共计2600平方米，无偿移交；另配建不少于2000平方米商业服务设施，须与轨道站点一体化设计。 该地块紧邻地铁4号线黄村火车站约500米，出让文件明确要求“实现地下直通接驳”，属于典型轨道站点一体化开发（TOD）项目。而且该地块需为远期规划S6线预留工程条件。这意味着未来项目周边有望形成双轨交汇，但需注意交通噪音影响。 此外，地块周边有京开高速、南六环等城市主干道环绕。3公里范围内涵盖大兴大悦春风里等商业、大兴区人民医院等医疗、大兴一中及北京小学等教育资源。 张凯认为，当前新房溢价主要来自产品迭代、品牌溢价等，叠加一体化交通优势与规划配套预期落地，该地块有望成为大兴新城东组团内的优质项目。 从区域看，张凯表示，大兴新城东组团历经多年发展，配套成熟，居住氛围浓厚，商业设施完善。不过，整体流动性较弱。其中，在售项目绿城·晓月和风均价约4.7万元/平方米，大兴·星光城销售均价约5万元/平方米；而区域内老旧二手房小区成交价约2.5万-2.9万元/平方米，部分带电梯或次新小区价格稍高。 值得关注的是，绿城在6月以2.3万元/平方米楼面价摘得2公里外三合庄地块，目前案名为绿城·朗月和风。与招商蛇口今天摘得的地块相比，二者区位相邻、客群重叠，由此可见，贴身肉搏在所难免。 而此次招商蛇口拿地楼面价相比绿城·朗月和风项目有所下调，若与2023年出让的晓月和风超3万元/平方米的楼面价相比，更是低了不少。在业内人士看来，更低的地价，意味着在定价上掌握主动，甚至以更有竞争力的价格抢夺有限客源。区域内的老盘项目将面临更大的销售压力。